Juliana Camargo[1]
Afonso Nonato[2]
O Dicionário Aurélio define o substantivo síndico de forma objetiva e sintética: “Nos edifícios em que há condomínio, pessoa escolhida pelos condôminos para tratar dos interesses e de administração do imóvel”. De igual forma, J. Nascimento Franco conceitua Síndico como sendo “o órgão administrativo mais importante do condomínio, uma vez que ele atua em caráter permanente na administração do edifício…”
Diante desses conceitos, podemos afirmar que o sindico, por ser responsável juridicamente pelo condomínio, trata-se do órgão que atua na administração do edifício, devendo resolver todas as situações que exigem providências. Importante registrarmos que o significado de “administrador” ultrapassa a simples ideia de execução de atividades de administração, abrangendo uma dimensão maior, significativa de direção e representação.
Dessa forma, resumidamente, as atribuições imputadas ao sindico sintetizam-se nas atividades de representação e administração, sendo que, no art. 1.348 do Código Civil[3], podemos encontrar as atividades e funções mais importantes que devem ser exercidas pelo sindico, tais como Convocar reuniões de assembleia, Representar o condomínio em juízo ou fora dele; Ser porta-voz e defender os interesses comuns dos condôminos; Elaborar previsão orçamentária anual; realizar o seguro da edificação, entre outras.
Ressalta-se, entretanto, que o rol presente no citado dispositivo legal é meramente exemplificativo, admitindo-se, portanto, qualquer atuação desde que dirigida à administração ou para o bem comum, sendo legítima a sua intervenção nos assuntos internos que se referem ao condomínio, e inclusive à conduta dos moradores desde que interfiram na vida dos demais.
Diante disso, podemos afirmar que a responsabilidade pessoal do sindico está diretamente ligada ao exercício de suas funções. Se desatender as obrigações que lhe são atribuídas pela lei ou pela convenção, arcará com as decorrências negativas ou prejudiciais que resultarem. Neste viés, a responsabilidade civil do síndico ocorre quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos aos condôminos ou a terceiros, sendo determinada pelo inciso II do artigo 1.348 do Código Civil.
Ora, por responsabilidade civil, entende-se aquela que se caracteriza por uma ação ou omissão, intencional ou por negligência, imprudência ou imperícia, e que venha a causar danos a terceiros, sejam esses danos materiais ou morais (art. 186 c/c 927do Código Civil) nascendo para a vítima o direito de tê-lo reparado. Portanto, a responsabilidade civil tem como objetivo a reparação do prejuízo causado a terceiros, além do caráter punitivo da medida, evitando que casos assim se repitam.
Ora, o sindico, conforme dito anteriormente, possui responsabilidades e deveres específicos definidos em lei a serem cumpridos perante a sua comunidade, Dessa forma, caso o citado gestor não os cumpra poderá incorrer na sua responsabilidade civil e, em alguns casos, criminal. Por exemplo, restando caracterizado o sindico não obedeceu às normas legais e da convenção de condomínio, poderá ser responsabilizado pessoalmente pelas irregularidades na administração dos recursos do condomínio[4].
No âmbito criminal, a responsabilidade ocorre de forma parecida com a Responsabilidade Civil, configurando-se quando o gestor não cumpre suas atribuições, levando-o não apenas a uma omissão, mas a uma prática que pode ser entendida como criminosa ou contravenção. Por exemplo, Uma área do condomínio que esteja más condições, não tendo sido feito, pelo sindico, as correções necessárias. Caso ocorra algum acidente, poderá o gestor ser responsabilizado criminalmente.
Dessa forma, é importante que o Síndico esteja ciente que o descumprimento aos deveres legais pode gerar obrigações jurídicas. Neste viés, para evitar questionamentos jurídicos, o síndico, ao realizar suas funções, deve conhecer as disposições legais pertinentes aos condomínios, atuando com transparência e zelo.
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[1] Juliana Camargo Mendonça Lopes, advogada e coordenadora do Judicial do escritório de advocacia SS Advogados e Associados, Graduada em Direito e Pós-graduada, em Direito Civil e Direito Processual Civil pela Universidade Tiradentes – Unit de Aracaju/SE.
[2] Afonso Nonato do Nascimento Neto, Assistente de Coordenação do SS Advocacia, Consultoria e Assessoria Jurídica. Membro do Núcleo Técnico-Jurídico de Mercado de Capitais e de Direito Imobiliário da firma.
[3] . Art. 1348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
- 1 o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
- 2 o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
[4] (TJ-DF – APC: 20130111009823, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, Data de Julgamento: 02/09/2015, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 14/09/2015. Pág.: 561)
