Dra. Juliana Camargo[1]
Matheus Teixeira[2]
Neste período de pandemia da Covid-19, quando as medidas de isolamento social afetaram e ainda afetam a economia de todo o país, onde nos deparamos com o crescimento do desemprego, o achatamento da renda e o fechamento de lojas, tem-se como consequência natura, o aumento da inadimplência no pagamento da taxa condominial.
Registra-se que independentemente da classe social dos moradores, muitos têm se perguntado sobre uma possível redução da taxa condominial na pandemia, ou se é possível a isenção total da taxa.
Ora, inicialmente, importante destacarmos que cotas condominiais, nada mais são que rateios de despesas entre as unidades autônomas, não se tratando de uma relação de consumo. Dessa forma, o valor referente ao rateio realizado, é destinada ao pagamento de contas essenciais para a sobrevivência do condomínio (despesas ordinárias e extraordinárias e demais obrigações fiscais), em especial, contas de consumo e salários dos funcionários e colaboradores.
Registra-se que não há entre o condomínio e os respectivos proprietários das unidades uma relação de consumo. O que ocorre é que se faz um rateio de todas as despesas ordinárias (energia elétrica, gás, água, pagamentos a funcionários e fornecedores) e demais obrigações fiscais, cabendo a cada imóvel sua parcela de valor a ser paga mensalmente.
Neste viés, em que pese a grave crise sanitária vivenciada atualmente pelos brasileiros, o condomínio continua a funcionar normalmente, tendo, inclusive, sido obrigado a contratar e/ou reforçar serviços relacionados à higienização, obtendo mais gastos de natureza ordinária. Dessa forma, o condômino não está desobrigado a suprimir sua contribuição perante o condomínio, sob pena de responder pela inadimplência conforme previsão na Convenção do Condomínio, art. 12 da Lei 4591/64, art. 1.336, I, do Código Civil e demais dispositivos legais.
Sobre isso, importante registrarmos que a inadimplência das contas condominiais pode levar o proprietário à perda do imóvel, mesmo que ele esteja financiado, e, independente de ser o único bem. Esse já e um entendimento pacificados em todos os tribunais brasileiros.
Além disso, importante lembramos ainda que o condômino inadimplemento perde alguns de seus direitos, dentre eles é o impedimento em votar e ser votado nas assembleias e/ou reuniões, sejam elas ordinárias ou extraordinárias. Registra-se, contudo, que o STJ já firmou entendimento de que, caso o condomínio seja proprietário de diversas unidades autônomas de um condomínio estiver inadimplente em relação a algumas delas, poderá votar em assembleia quanto às unidades adimplentes.
Ademias, outra discussão que se tem levantado é se é possível o uso do fundo de reserva do condomínio para pagamento das despesas ordinárias, bem como para suprir as inadimplências, tendo em vista a pandemia do COVID-19 fora um evento considerado como de caso fortuito e força maior. Ora, a finalidade do fundo de reservar é atender a despesas imprevisíveis, tratando-se de uma garantia para casos emergenciais. Dessa forma, é inviável o uso do fundo de reservas.
A manutenção dos pagamentos das cotas condominiais pelos condôminos, trata-se, portanto, de condição de existência do condomínio, sendo o dever do síndico e gestores condominiais cumprir e fazer cumprir a convenção condominial, nos termos do art. 1.348 do Código Civil, sob pena de responsabilização pela omissão ao não promover a cobrança dos inadimplentes.
Seja como for, o síndico deve ter a cautela e solicitar apoio de seu departamento jurídico antes de adotar qualquer medida que vá contra as disposições da convenção do condomínio.
[1] Juliana Camargo Mendonça Lopes, advogada e coordenadora do Judicial do escritório de advocacia SS Advocacia, Consultoria e Assessoria Jurídica, Graduada em Direito e Pós-graduada, em Direito Civil e Direito Processual Civil pela Universidade Tiradentes – Unit de Aracaju/SE
[2] Estagiário do SS Advocacia, Consultoria e Assessoria Jurídica. Membro do Núcleo Técnico-Jurídico de Direito Médico da firma.
